| Năm 2007, tôi mua 60m2 đất với giá 1,2 tỷ đồng tại Long Biên (Hà Nội). Do chưa có sổ đỏ, chúng tôi chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng viết tay, thỏa thuận sẽ đưa trước 1 tỷ, còn lại sẽ thanh toán sau khi làm xong sổ đỏ và tách thửa. |
Sau khi mua đất, tôi cùng gia đình chuyển về xây dựng nhà, sinh sống ổn
định. Năm 2009, chủ đất làm xong sổ đỏ, nhưng khi tôi yêu cầu sang tên
thì họ chây ì, tìm nhiều lý do thoái thác.
Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Lương Thị Minh An
Trả lời
Theo
Điều 106 Luật Đất đai, điều kiện để chuyển nhượng bao gồm: có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Áp dụng
quy định nêu trên, việc mua bán của bạn không đáp ứng được các điều
kiện để chuyển nhượng, cụ thể là điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng khi không đáp ứng được điều
kiện về Giấy chứng nhận nêu tại điểm a, khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai
diễn ra khá phổ biến dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra.
Do vậy,
theo Nghị quyết 02/2004/NĐ-HĐTP, đối với giao dịch chuyển nhượng đất vi
phạm điểm a.4 (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và điểm a.6 (hình
thức văn bản có công chứng, chứng thực), nếu sau khi thực hiện hợp đồng,
bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà ở kiên cố và bên chuyển nhượng không
phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm
hành chính, tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng.
Như vậy, hợp
đồng chuyển nhượng của bạn hoàn toàn có cơ sở để được công nhận. Bạn
nên gặp trực tiếp để thương lượng với chủ đất về việc sang tên, hoặc
gửi văn bản yêu cầu thực hiện đúng cam kết.
Trong trường hợp họ
không thực hiện cam kết, bạn có thể gửi đơn thư đề nghị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết. Vì đây là tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng do đó thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án.
Theo quy định tại
Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự, tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu
bị đơn là cá nhân... có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những
tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao
động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này. Như vậy,
bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến TAND nơi chủ đất cư trú để được giải
quyết theo quy định pháp luật.
|
 |
| (Nguồn: Hoàng Giang) |
|
|
